DETRAZIONE PER ACQUISTO DI CASE IN CLASSE A o B
Prorogata il bonus per gli acquisti effettuati nel 2017
La detrazione dalle imposte sui redditi del 50% dell’Iva pagata sull’acquisto di unità immobiliari nuove di classe energetica A o B è stata prorogata dal decreto Milleproroghe (Legge 27 febbraio 2017 - n. 19 di conversione del D.L. 30 dicembre 2016) entrata in vigore il 1° marzo 2017. La detrazione si applicherà agli acquisti effettuati fino al 31 dicembre 2017, salvo eventuali proroghe.
Il bonus per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica non si applica solo alle abitazioni, ma anche alle pertinenze; lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella circolare n. 20/E/2016, par. 10.1, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa, e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale.
Soggetti interessati
Possono usufruire dell’agevolazione i soggetti passivi Irpef, quindi i soli soggetti privati, a condizione che l’immobile:
a) sia acquistato entro il 31.12.2017 (salvo proroghe);
b) sia destinato ad uso residenziale. Poiché la legge non specifica altro, si ritiene che siano agevolabili non solo gli acquisti di "prime case", ma anche gli acquisti destinati a "seconda casa" o a locazione;
c) sia ceduto da un’impresa costruttrice. E’ stato chiarito che sono agevolabili anche gli acquisti effettuati da un’impresa ristrutturatrice - art. 3 comma 1 lett. c), d), f) del D.P.R. 380/2001 (circolare Agenzia Entrate n. 20/E/2016, par. 10).
Misura del beneficio
L’acquisto di case in classe energetica A o B, direttamente dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione, è incentivata con una detrazione Irpef sull’imposta lorda pari al 50% dell’Iva pagata, da ripartire in 10 anni dall’acquisto.
Se ad esempio si acquista a 200.000 euro un immobile da destinare ad abitazione principale, l’Iva al 4% ammonterà a 8.000 euro e si potranno detrarre dall’Irpef 4.000 euro.
In caso di acquisto congiunto dell’abitazione ad alta efficienza energetica e delle sue pertinenze (ad esempio cantina o garage), la detrazione del 50% dell’Iva va calcolata sull’intero acquisto, quindi non solo sul prezzo pagato per l’abitazione, ma su quello complessivo, comprendente sia l’unità abitativa sia la pertinenza. L’acquisto della pertinenza deve avvenire contestualmente a quello dell’abitazione in classe energetica A o B e il vincolo pertinenziale deve emergere dal rogito notarile di acquisto.
Aliquote Iva sull’acquisto
Per individuare l’entità dell’agevolazione, ed effettuare le opportune valutazioni di convenienza, si ricordano le diverse situazioni di applicazione dell’Iva, sugli immobili abitativi:
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Operazione |
Cedente |
Acquirente |
Regime Iva |
Registro |
Ipo-catastali |
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CESSIONE DI FABBRICATI ABITATIVI
Punto 8-bis art. 10 DPR 633/72 |
Imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato gli interventi da meno di 5 anni |
Chiunque (soggetti passivi e privati) |
4% (prima casa) 10% (seconda casa) 22% (lusso) |
200 € |
200 + 200€ |
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Imprese costruttrici o di ristrutturazione che hanno ultimato gli interventi da oltre 5 anni |
Chiunque (soggetti passivi e privati) |
Esente o |
2% (prima casa) 9% (seconda casa) |
50 + 50€ 50 + 50€ |
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Imponibile per opzione |
200 € |
200 + 200€ |
L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 12/E/2016, ha chiarito alcuni concetti importanti ai fini di eventuali acconti. Poiché ai fini della detrazione è necessario che il pagamento dell’Iva avvenga nel periodo d’imposta, non sono agevolabili gli eventuali acconti d’imposta pagati nell’anno precedente.
Cumulabilità con altre detrazioni
Chi acquista un’unità immobiliare all’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa, può usufruire, oltre alla detrazione del 50% dell’Iva pagata, della detrazione del 50% spettante sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile.
Si tratta di uno dei casi ammessi dalla normativa sulle detrazioni per la ristrutturazione edilizia, che prevede una detrazione del 50%, su una spesa massima di 96.000 euro, per l’acquisto di fabbricati a uso abitativo ristrutturati. L’acquisto, lo ricordiamo, deve avvenire entro 18 mesi dalla fine dei lavori, che devono aver coinvolto l’intero edificio ed essere stati svolti da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare o da cooperative edilizie.
L’Agenzia delle Entrate fa però un’importante precisazione: se si vogliono cumulare le due agevolazioni, il bonus ristrutturazioni va calcolato al netto del 50% dell’Iva, per cui ci si è già avvalsi dell’agevolazione. Tornando all’esempio della casa pagata 208.000 euro (cioè 200.000 euro più l’Iva di 8.000 euro), bisognerà calcolare il 25% di 204.000 euro, cioè il prezzo meno la metà dell’Iva, e applicare al risultato il 50% previsto dal bonus ristrutturazioni. L’ulteriore agevolazione sarà pari a 25.500 euro [(208.000 – 4.000) * 25% = 51.000 * 50%].
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03/04/2017